空き家の発生を抑制するための特例措置（令和6年1月1日以降の譲渡）

1　制度概要

被相続人の居住の用に供していた家屋及びその敷地等を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、一定の要件を満たして当該家屋又はその敷地等を譲渡した場合、確定申告の際に譲渡所得から1名あたり最大3000万円（相続人が3名以上の場合は1名あたり最大2000万円）が特別控除される特例制度です。

特例の適用を受けるためには、家屋の所在する市町村にて「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けたうえで、お住まいの地域の税務署で確定申告をする必要があります（市町村による「被相続人居住用家屋等確認書」の交付により特別控除の適用が確約されるものではありません）。

ここでは、名古屋市内の家屋及びその敷地等を譲渡した場合の「被相続人居住用家屋等確認書」の交付に関する手続きについてご案内します。

• 注意：2023年（令和5年）12月31日以前の譲渡については以下のリンク先をご覧ください。
• 注意：確定申告の時期が近づく1月以降は申請が増加することが見込まれるため、できるだけお早めにご申請いただくことをお勧めいたします。

• 空き家の発生を抑制するための特例措置（令和5年12月31日以前の譲渡）

2　制度の適用要件

申請の準備の前に、制度の適用要件（以下のA,B,Cの内容）をご確認ください。
Bの内容は被相続人が老人ホーム等に入所していなかった場合は確認不要です。

A　基本的な適用要件

最も基本的な適用要件について、下記のロゴフォームでご確認いただけます。
事前にご確認いただくことで、お問い合わせの際にスムーズなやり取りが可能となります。
まずはこちらで適用要件についてご確認ください。

• セルフチェック用フォーム（外部リンク）
  適用要件のセルフチェック用のロゴフォームのリンクです。
  こちらの二次元コードからもアクセスできます。

セルフチェック用フォームがご利用いただけない場合は下記をご覧ください。すべての項目が必要な適用要件です。

• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 譲渡日は特例の適用期限である2016年（平成28年）4月1日から2027年（令和9年）12月31日までであること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること(1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請が許可されている場合も含む)
• 区分所有登記がされていない建物であること
• 被相続人が相続開始直前まで当該家屋に居住していたこと（ただし、老人ホーム等に入所していた場合に限り、一定の要件を満たせば制度の対象になる場合があります。詳しくは以下のB「相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合」をご確認ください。）
• 相続の直前において、当該家屋に被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで当該家屋及びその敷地等が、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないこと
• 譲渡価格が一億円以下であること（契約上の譲渡価格が一億円を超えていても、税務署や税理士により適用対象と判断されている場合も含む）

B　相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合

被相続人が老人ホーム等に入所していたことで、相続開始の直前に当該家屋が被相続人の居住の用に供されていなかった場合、以下の全ての要件を満たす必要があります。

• 老人ホーム等に入所されていた時期があっても、老人ホーム等から当該家屋に戻られ、相続開始直前まで当該家屋に居住されていた場合は、こちらの要件は確認不要です。
• ご自宅から病院へ入院され、そのまま亡くなられた場合は、こちらの要件は確認不要です。

必要な要件

• 当該家屋から老人ホーム等へ直接入所すること（親族宅やアパート等、被相続人の自宅以外の居住地を経由しないこと）
• 老人ホーム等入所開始の直前において当該家屋に被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 老人ホーム等入所後から相続開始の直前まで、被相続人が当該家屋を家財の保管等で使用し、かつ、事業、貸付けまたは被相続人以外の居住等の使用がないこと
• 老人ホーム等の入所時に、被相続人が以下のいずれかに該当していたこと
  (ア)要介護認定を受けていた
  (イ)要支援認定を受けていた
  (ウ)介護保険法施行規則第140 条の62 の4 第2 号に該当していた
  (エ)障害支援区分の認定を受けていた
• 入所していた老人ホーム等が以下のいずれかに該当していたこと
  (ア)老人福祉法第5 条の2 第6 項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20 条の4 に規定する養護老人ホーム、同法第20 条の5 に規定する特別養護老人ホーム、同法第20 条の6 に規定する軽費老人ホーム又は同法第29 条第1 項に規定する有料老人ホーム
  (イ)介護保険法第8 条第28 項に規定する介護老人保健施設又は同条第29 項に規定する介護医療院
  (ウ)高齢者の居住の安定確保に関する法律第5 条第1 項に規定するサービス付き高齢者向け住宅（（ア）の有料老人ホームを除く。）
  (エ)障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第5 条第11 項に規定する障害者支援施設、又は同条第17 項に規定する共同生活援助を行う住居

C　家屋に関する譲渡の内容

以下のいずれかに該当する必要があります。いずれのケースにも該当しない場合、確認書の発行はできません。

• 様式1－1　家屋と敷地の譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合している場合
• 様式1－2　家屋を取壊した後に、その敷地を譲渡する場合
• 様式1－3　家屋と敷地を譲渡後、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに買主が当該家屋の取壊し又は耐震基準に適合する工事をした場合

注意事項

• 該当するケースによって、申請書と必要書類が異なります。該当するケースの様式の番号をご確認ください。
• 様式1－3については、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡に限ります

その他、適用要件等については次のホームページもご覧ください。

• 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の特別控除）について（国土交通省）（外部リンク）
• 令和5年度税制改正の概要（空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充・延長）（外部リンク）
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例（国税庁）（外部リンク）

3　「被相続人居住用家屋等確認書」の申請から交付までの流れ

手続きの流れは以下のとおりです。申請にあたり、申請書と必要書類一式をまとめてご提出いただく必要があります。事前相談も随時受け付けておりますので、適用条件や必要書類その他、ご不明な点がございましたら、下記申請窓口までお問い合わせください。窓口へお越しになる際は必ずご予約をお願いいたします。

1　必要書類の準備

2「制度の適用要件」の各項目（A、B、Cの内容）について、満たしていることを確認いただけましたら、以下の資料を参考に必要書類をご準備ください。
資料をご覧いただく際、C「家屋に関する譲渡の内容」で該当するケースをご確認のうえ、該当する様式の項目をご参照ください。

• 添付書類・予約方法について （PDF 255.7 KB）

2　申請書の作成

必要書類をもとに申請書をご作成ください。家屋に関する譲渡の内容により、ご利用いただく申請書の様式が異なります。
C「家屋に関する譲渡の内容」で該当するケースをご確認のうえ、適切な様式をご利用ください。

現行の耐震基準に適合している家屋と敷地等を譲渡する場合

• 申請書様式1－1 （PDF 104.9 KB）

家屋を取壊し後に、敷地のみを譲渡する場合

• 申請書様式1－2 （PDF 111.8 KB）

譲渡後に買主が家屋の耐震リフォーム又は家屋を取壊しする場合

• 申請書様式1－3 （PDF 121.1 KB）

3　申請手続きと窓口

必要書類と申請書がご準備できましたら、下記の窓口へご申請ください。注意事項をご確認のうえ、申請書と必要書類を郵送にてお送りいただくか、窓口まで直接お持ちください。なお、ご提出いただいた申請書類は返還できません。郵送の場合は特にご注意ください。

窓口

460-8508　名古屋市中区三の丸三丁目1番1号
名古屋市スポーツ市民局　地域振興課　空家等対策担当（市役所本庁舎5階）
電話番号　052-972-3126
ファクス番号　052-972-4458
電子メールアドレス　a3130@sportsshimin.city.nagoya.lg.jp

郵送による申請

• 上記の住所宛てにお送りください
• 送付いただく申請書や必要書類は必ずコピーをお取りください
• 郵送での申請の場合は必ず返信用封筒を同封してください

窓口での申請や事前相談（予約制）

• 職員が不在の場合がありますので必ずご予約のうえ、名古屋市役所本庁舎5階の地域振興課までお越しください
• 当日の交付は出来ません。交付の準備ができ次第ご連絡いたしますので窓口までお越しください
• 申請の際に返信用封筒をご準備いただければ、郵送で交付することもできます

4　確認書の交付（確定申告）

申請内容が確認できましたら、確認書を交付いたします。
確定申告の際に必要書類とともに確認書を税務署へご提出ください。
確定申告に関するご不明点や必要書類につきましては、お住まいの地域の税務署にお問い合わせください。

4　その他

交付にかかる日数について

申請受付から交付まで、1週間程度かかります。ただし、申請内容に不備や書類の不足等があった場合はこの限りではありません。また、確定申告の時期が近づく1月以降は申請が増加することが見込まれるため、交付までに2週間以上かかる場合がありますのでご承知おきください。税務署への提出期限を考慮し、できるだけお早めにご申請いただくことをお勧めいたします。

相続人が複数存在する場合（共有名義や換価分割など）

• 特例を受ける相続人が複数いる場合、相続人ごとに申請書を作成する必要があります（申請書1通につき確認書を1通交付いたします）
• 複数の相続人で同時に申請される場合に限り、申請書以外の必要書類のご用意は各1通で構いません

他の相続人欄が書ききれない場合の別紙の参考様式

• 別紙　他の相続人 （PDF 41.1 KB）

代理人による提出について

相続人が複数存在する場合で、そのうちの1名が代表して申請（申請書類の作成や提出、受取など）をする際は委任状のご提出をお願いします。

相続人以外の第三者（親族を含む）に委任する場合は、顔写真入りの本人確認書類の写しも併せてご提出ください。法人の場合はご担当者様を決めていただきご準備ください。委任状と本人確認書類の記載事項は、当課からお問い合わせさせていただくご担当者様や返信用封筒の宛名等と一致する必要があります。個人情報保護や誤送付防止の観点からご協力をお願いいたします。ご不明な点がございましたらお問い合わせください。

なお、法律に別段の定めがある場合を除き、行政書士でない方が、業として他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類を作成することは行政書士法違反となりますのでご注意ください。

委任状の参考様式

委任状の様式は問いませんが、参考の様式はこちらです。

• 委任状 （PDF 43.7 KB）

確認書の交付に要する費用について

被相続人居住用家屋確認書の申請に係る手数料は不要ですが、郵送での申請や返送を希望される場合は、申請者において郵送料のご負担をお願いいたします。交付する書類はお一人分につきA4サイズで2,3枚です。

返信用封筒の郵便料が不足している場合は「不足料金受取人払い」にて送付しますので、あらかじめご了承ください。

その他参考様式

様式1ー3の場合に必要な書類の参考例

譲渡後に家屋のリフォームや除却をするケースについては、譲渡した年の翌年2月15日までに工事を完了する必要があります。売買契約時の特約については、下記「提出書類8の例」をご参照ください。

• 耐震基準適合証明書 （PDF 58.5 KB）
• 提出書類8の例 （PDF 59.2 KB）

その他注意事項

• 鉛筆や消せるボールペンで作成された申請書や委任状では受付できません。
• マイナンバーが記載された住民票や本人確認書類では受付できません。本人確認書類についてはコピーの際に伏せていただくなどのご対応をお願いします。