建築物の所有者・管理者の責任(維持管理)

建築物の維持保全を適正に実施することは、思わぬ事故を防いだり、地震や火災等の災害時の被害を軽減したり、建築物の寿命を長持ちさせることにつながります。

管理者の責任範囲(建物所有者及び管理者の責任範囲)

建物の所有者・管理者は、台風や地震などにより発生した事故であっても、第三者の安全をおびやかしたり損害を生じた時には、賠償責任(民法第717条)を追及されます。建築基準法第8条では、建物の所有者・管理者は規模の大小に関わらず、自らの責任において、建築物の敷地、構造、防火、避難、衛生及び建築設備等(換気設備、排煙設備、非常用の照明装置、昇降機等）について、状況に応じた補修、改修をして安全で良好な状態の維持に努める責任があります。

建物外部(外壁の一部落下)

• 外壁は、年数が経過すると老朽化し、ひび割れや浮き上がり、腐食等が発生します。そのまま放置すると外壁落下により思わぬ事故が発生し社会的な責任も問われる場合があります。日頃から点検、診断し、異常が認められたときは早急に補修・改修しましょう。

建物内部(防火シャッター、防火戸、避難階段、非常用の照明装置等の防火・避難設備の維持管理不良)

• 「火災の時、安全に避難できますか。」
  廊下、階段、バルコニー等に物を置いたり、防火シャッターの下や防火戸のまわりに物を置いたりすると、火事が発生したときなど、いざというときに逃げられなかったり、火災による被害を大きくする原因となります。
• 「非常用の照明装置や排煙設備等は正常に機能しますか。」
  非常用の照明装置や排煙設備等が正常に機能しないと、煙にまかれるなど、人命に危険を及ぼしかねません。日頃から非常用の照明装置や排煙設備等を検査・整備しましょう。

屋外階段の安全対策

令和3年4月17日、東京都八王子市の木造3階建て共同住宅において、屋外階段の落下による死亡事故が発生しております。このような事故の未然防止のため、屋外階段の定期的な点検をお願いします。

　共同住宅で一定規模以上のものは、建築物の設備等を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、維持保全計画を作成しなければなりません。屋外階段が木造である建築物について、維持保全計画を作成する際の留意事項等の資料を下記に掲載しています。

• 木造の屋外階段等の防腐措置等ガイドライン(外部リンク)
• 木造の屋外階段等の防腐措置等ガイドライン事例集(外部リンク)

瓦屋根の強風対策

近年、大型台風の上陸などで、住宅・建築物の瓦屋根の脱落が周囲の建築物に被害を及ぼすなどの強風災害が発生しております。このような強風災害の未然防止のため、令和4年1月から新築時の建築物の瓦の取り付け方法に関する基準が耐風性能を高めるものに強化されました。改修される場合は、瓦の留付け方法に関する基準に留意してください。詳しくは、以下のホームページをご覧ください。

維持保全不良の広告板や建築物の外壁の一部(タイル、モルタル、石貼りなど)の落下により、通行人等が負傷する事故が多数報告されています。また、建物内においても、天井の脱落等による被害が報告されています。

建築物の所有者や管理者は、その建築物について常時適法で安全な状態を維持するよう努めていただく必要があります。事故が発生した場合、所有者等が処罰されるほか、被害者への損害補償が所有者等の責務となります。

建築物、広告板等の所有者や管理者の方は、常日頃から、落下事故等が発生しないよう、目視による点検をおこない、必要に応じ専門業者等による、点検や改修をおこなってください。

目視による点検にあたっては、双眼鏡等を使用されることをお勧めします。高い場所からの点検時には、落下事故等のない様十分注意してください。

1)緊結等の状況

• 構造体への緊結は適切か(設置位置、支持方法、支持金物が腐食していないか)
• 溶接部に亀裂や腐食が生じていないか

2)劣化・損傷状況

• 錆、腐食等はないか
• 傾き、変形、損傷はないか

1)タイル貼り・モルタル塗り・石貼り

• 下地コンクリートの割れ、錆汁、白華現象(石灰質の物質が表面に出る)はないか
• モルタルの浮き、ひび割れ、ふくらみはないか
• タイルの割れ、タイルの浮き上がり、タイル目地の劣化、損傷はないか
• 貼り石の亀裂、割れ、目地の劣化、損傷はないか
• 留めてある金属類の錆、腐食はないか

2)外壁パネル

• パネル本体や塗装の劣化・損傷等はないか
• 変色、退色、膨れ、剥がれ、腐食等の劣化はないか
• シーリング材等の劣化・損傷状況はないか

1)サッシ等の維持保全状況

• 開閉等に不具合はないか
• ガラスの破損、網入りガラスの鉄線の錆等はないか
• 建物本体と枠部との取付け状態はよいか
• 付属金物の故障はないか

2)サッシの劣化・損傷状況

• 腐食やゆるみ等による落下、外れ等の恐れはないか
• 錆、腐食、塗装面の劣化はないか
• 斑点腐食、接合部等のゆるみの箇所はないか

3)ガラスの固定状況

• はめ殺し窓のパテが硬化し、ひび割れ等がないか

　天井材に腐食、緩み、外れ、欠損、たわみはないか

改修にあたり、屋外広告物を取り替える場合には、その内容によって、建築基準法による確認申請、屋外広告物条例による許可申請、道路法による占用許可申請が必要となる場合がありますので、ご注意ください。

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